房產中介迎寒冬
房產中介迎寒冬
房產中介迎寒冬，房地產中介日子不如前兩年好過了。北京市住建委官網數據顯示，4月二手住宅成交7616套，成交量環比上月下降14.8%，來自鏈家等房地產經紀公司的研究報告也表明，近期二手房交易市場低迷，一直延續自春節后出現的疲軟態勢。北京晨報記者調查發現，中介員工收入如今普遍降低，有的甚至已經幾個月銷售業績為零，雖然目前大型連鎖中介公司還未出現閉店、裁員潮，反之一些公司還在想辦法激勵員工，留住精英等待春天的到來，但有業內專家預測說，年底可能出現人員和店面的大規模收縮。不過，經歷了2008年、2011年的兩次寒潮，老員工們對這個行業的發展前景仍是看好。
看房人少
五個月零成交
最近日子確實不好過，一套二手房交給中介，一周都沒一個人去看，房主著急，我們也壓力大。
店面冷清 五個月零成交
周末本是看房高峰時段，北京晨報記者來到海淀區魏公村地區，博峰中介的兩位員工在店門口一邊曬太陽，一邊有一搭沒一搭地聊天、玩手機，屋里五臺電腦前干坐著另外兩名員工，還有個四五歲模樣的小女孩正打游戲。
“這段時間來的人少，二手房不好賣。”經紀人姜女士說，“房主都在觀望能不能漲價，不輕易出手房源就少，房源少就不好砍價，買的人更少。”附近中天置地的經紀人趙先生也搖著頭說：“這月就賣出去3套。”
民族大學西路的人行步道上，悅己家園房地產經紀的經紀人小張在樹蔭下守著貼滿出租和二手房銷售信息的廣告牌，看到有人上前，她和一位同事立刻起身熱情招呼。
2012年高中畢業的她從河北老家來到京城，至今在房地產中介行業闖蕩兩年多，已經可以獨立帶客戶看房，但最近日子“確實不好過”，“一套二手房交給中介，一周都沒一個人去看，房主著急，我們也壓力大。”小張無奈地說，五個月過去，自己銷售業績依舊為零。
二手房交易下滑的同時，記者從多個不同規模的中介公司了解到，今年租賃價格基本與去年持平，不如往常上漲幅度大，加上距離畢業季還有一段時間，租賃經紀人也表現出一些焦慮。
“最近簽單少，我除了基本工資，拿的提成很少，一個月工資也就四千左右，跟去年好幾個月能過萬的光景差距有點大。”建外大街附近一家中介公司員工李女士表示，她還能再堅持一段時間。然而，昨天記者再和李女士聯系時，她說自己已經辭職。
而朝陽區某小型連鎖公司經紀人王先生透露，因為公司制度并不強制員工只能做房屋買賣或租賃，自己薪資受影響較小。“兩條腿走路好一些，買賣五六萬元，租賃再有一兩萬元，全年八九萬元。”這樣的收入水平差不多是入行一年左右新人的平均值，他說。
北京晨報記者采訪的中介員工，大多從業不足三年，但這樣的工作經驗已經是老員工了。王先生回憶，去年入職時和他同批參加公司培訓的“新手”共有30人，兩三個月后剩下一半，現在基本全部離職，“壓力大，又覺得賺不到錢，慢慢走完了。”
激勵頻出 未現大批關店
“我們還好，受影響不大，快活不下去的，是小公司和黑中介。”和平西橋附近一家大型連鎖公司的買賣經紀人李先生說。
北京晨報記者在對不同規模房地產經紀公司的隨機不完全走訪中，并未發現閉店、裁員大潮，幾家市場份額較大的中介也暫無主動裁員和關店行動和計劃。對此，北京房地產中介行業協會會長李文杰認為，“以往經驗，一般市場持續低迷半年左右，人員和店面的大規模收縮才可能出現，現在還沒到時候，預計年底才有反應。”
北京鏈家房地產經紀有限公司市場研究部相關負責人告訴記者，1100余個門店中目前僅有個別變更店址，分支機構的數量在總體趨勢上仍為擴張態勢，校園招聘以及日常社會招聘均在正常進行。
北京我愛我家房地產經紀有限公司相關負責人也表示，當下行情雖不及去年景氣，但在可接受的范圍之內，公司仍保有15%左右的市場份額，近期首要任務是防患于未然地留住人。為了不讓經紀人因短期內驟增的壓力而離開，激勵活動比從前密集，同時也更鼓勵協同作業，“比如一單成交由好幾個經紀人一起完成，都給算業績。”
有的中介公司則采用PK獎勵機制鼓舞干勁，由上級選定兩個水平相當或距離相近的門店定期進行業績評比，“打個比方，店里共10人，每人拿出50元當獎金，一輪比完了，業績好的就能把這500元贏走。”
交易低迷 買房議價普遍
到目前為止，北京二手房市場低迷已是不爭的事實。“去年年底，有個業主報價275萬元，但心理預期達到285萬元，跟客戶談了兩三回，有人出到283萬他還沒舍得賣，覺得過了年還能高，結果4個月過去反而回落，前段時間成交時只有273萬元。”鏈家房地產經紀有限公司管莊區域經理尹元彬向北京晨報記者舉例。
鏈家地產市場研究部分析人員張旭介紹，按往年慣例，春節過后的3、4月份為市場回暖期，但今年4月，二手住宅不僅成交量環比降幅超過一成，價格漲幅也基本處于停滯狀態。她認為，導致需求觀望程度不斷升級，市場持續疲軟至今未現任何明顯回暖跡象的原因，主要來自自住商品房項目逐漸入市和信貸政策收緊兩個方面。
偉業我愛我家市場研究院的數據顯示，目前中小戶型和高總價大戶型二手房分別存在5%-10%和15%的議價空間，以北京為例，300萬元的房子，議價空間多為10萬至15萬元，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析，這表明現階段二手房業主整體雖已普遍接受議價成交，但對議價空間所能接受的程度依然相對有限。綜合來看，5月份雖然成交量下滑、成交價格松動，但市場并未出現價格“跳水”、“腰斬”售屋的極端現象。
咬牙堅持
扛過市場寒冬
面對那場持續14個月的“寒冬”，挺著沒裁員撤店的，2009年市場需求反彈之后就很占便宜。
2008年 遭遇寒冬轉行送快遞
2008年的低谷是談及近年樓市行情時無法繞過的話題，回顧當初，尹元彬和北京中原房地產經紀有限公司望京豪宅部區域總監鄧濤這兩位從業十年、由基層業務員一路拼殺至管理崗位者分享了各自經歷感受。
“那時非常恐慌，誰都沒遇到過的陣仗，沒法預計能持續多久。”尹元彬回憶，從2007年底到2009年2月那場持續14個月的“寒冬”，讓包括自己在內的絕大多數經紀人措手不及，“直觀感覺是比起2007年，成交量下降了七成左右。”就他本人而言，薪資雖有下降，但落差不算太大，然而對于數量眾多的一線業務員，連續數月不開單拿不到提成就扛不住了，不少人選擇離開，一些難以為繼的中介公司也關門大吉。
“我店里20多名員工，七八個不干了，轉行去賣保險、送快遞，做超市收銀員。”鄧濤說，據他當年評估，整個行業的人員流失率大概達到30%，而正常情況下，這一數據基本保持在10%-15%的水平。
“走人，一方面因為現實的經濟壓力和不確定的恐慌情緒，另一方面也因為成交量大幅減少，不需要那么多從業者了。”尹元彬分析，從公司發展戰略的角度去看，根據情況調整規模更是再正常不過的事，“挺著沒裁員撤店的，2009年市場需求反彈之后就很占便宜。”
2011年 咬牙堅持扛過“適應期”
2011年2月中旬，北京市限購政策甫一出臺，二手房市場再次遇冷，尹元彬以“陣痛”一詞描述那三四個月的冷淡行情，“遠不及金融危機時的蕭條程度，因為周期短了，也有之前的經驗，買賣雙方和經紀人知道還會回暖，咬牙堅持的意愿更強。”
現在，他則認為所謂大波動實際屬于正常的周期性變化，不管是經濟環境還是政策因素影響，到了一定時間，任何行業都會出現興衰變化，“無非房子更受人關注而已，”尹元彬說，“就像農民，蝗蟲大澇是災，可沒誰因為這個就不種地。”他認為從2009年之后直到現在，市場可以說比較穩定，“那么非理性的跌和漲都沒再出現過了。”尹元彬說，最近員工離職的數量是在正常范圍之內，并未出現類似2008年的離職潮。
鄧濤用“反應幾乎倒了個個兒”來總結這兩次市場低谷的區別，“2008年是后勁兒大，起初大家沒意識到金融危機有多嚴重，時間越長才越覺得問題大。而2011年是一上來措手不及開始犯愁，后來發現面對現實沒那么慘。”
他和研究團隊大概在2011年春夏之交，苦中作樂地度過了三個月的“政策適應期”，“一邊觀望，一邊學習，滿腦子想的就是提前做好準備，早晚能在需要時用上，我們開玩笑說，對2008年過來的人，這都不叫事兒。”
2014年 已能理性對待行情變化
對于今年前幾個月的房產市場行情，鄧濤做過統計，相比去年，今年到目前為止二手房交易價格平均跌幅大約為5%，業主報價降低5萬、10萬甚至20萬的情況也比較常見。
盡管現在市場仍然趨冷，鄧濤仍然堅信未來房地產經紀行業發展向好。尹元彬也表示，歷練多年后，如今他已能理性對待行情變化，“老人看得淡，我一直相信那句古話，‘農果力耕，雖有饑饉，必有豐年;商果積貨，雖有雍滯，必有通時。’”
對于一些外行誤讀，尹元彬多次強調，二手房成交數量及價格，是由市場上業主和客戶的供求關系決定，而非房地產經紀行業內人士把控，同時“年底淡年初好”的規律往往容易夸張“大起大落”，他就此表示，至少應以一年為周期去看，幾個月的狀況代表不了整個區間。
經歷低谷
有利中介發展
即便未來將受到來自互聯網的沖擊，但不動產交易仍然需要經紀服務，而且市場越不好，經紀工作越有價值。
一位不愿具名的某大型中介公司前管理層人士告訴北京晨報記者，在他眼里，國內房地產經紀行業還處于“萌芽狀態”，加之政策調控影響，市場波動較大，從業人員無法預知未來情況，常常陷入被動之中，而目前經紀行業從業者整體素質不高，經紀公司也魚龍混雜，不能與國際趨勢和行業要求相匹配，這都需要經歷陣痛實現換血，借助市場優勝劣汰。他認為，經紀行業是朝陽產業，即便未來將受到來自互聯網的沖擊，但不動產交易仍然需要經紀服務，“而且市場越不好，經紀工作越有價值”。
北京晨報記者了解到，2004年第一次全國經濟普查，北京市統計局曾對本市房地產中介服務發展現狀做過調查，結果顯示房地產中介企業超過2000家，年末從業人員超過2萬人，報告稱，盡管整體形勢較好，行業內部仍存在諸多問題。
“那時候幾乎可以說是‘野蠻生長。’”北京房地產中介行業協會會長李文杰評價，“洗牌之后才能夠大浪淘沙”。他認為在過去幾年中，因為二手房市場發展和成交量持續居高，房地產經紀行業迅速擴張，而2008年和2011年的兩度“寒冬”，促成了兩輪行業洗牌，利于其長久發展。
北京市住建委官方網站的房地產經紀機構列表信息中，能查詢到2614條中介公司記錄，另據李文杰估測，從業人員數量接近10萬，面對當前成交量下降的局面，行業也即將迎來新一輪洗牌，于調整中不斷升級。
