合生創展已與華南五虎漸行漸遠，高端轉型衍生的疲態幾乎令人產生衰退的錯覺：負債率不斷攀升而銷售額卻無增長。唏噓之余，卻往往忽略了朱孟依的第二支地產旗艦：廣東珠江投資公司(以下簡稱“珠江投資”)，與合生創展協同作戰。

在不亞于合生創展的發展軌跡中，不同時期有著不同使命的珠江投資，幾乎承載著朱孟依每一步落子的想法，甚至承載著更為濃厚的家族情懷：合生珠江合作開發、珠江系地產整合上市、四大板塊分立等。

此后，珠江投資整合地產業務上市失敗，又為珠江投資帶來了怎樣的沖擊?

從珠江投資的經營重點轉向上，可以看出朱孟依與經營管理層經營理念的不同。這也是導致合生珠投系高層動蕩的直接誘因。

珠江投資有意向商業地產靠攏，但是這卻遭到了管理層的抵觸。如今，在整合地產業務上市失敗后，珠江投資能源礦產業務的異軍突起，是否意味著，朱孟依接下來的行棋方向有所轉向，重心轉向礦產能源?

不同階段肩負不同使命

“珠”聯璧“合”，甫一開始，這就是朱孟依為地產棋局布下的棋子。隨著時間的推移，朱孟依儼然在不同階段賦予了珠江投資不同的任務。

1992年，入籍香港的朱孟依在港成立合生創展，且注冊于百慕大。彼時，合生創展在香港乃至國外并沒有實質性的經營業務。實際上，境外投資者亦不能在內地開發房地產，也就是說，只有投標和投地資格，而沒有獨資開發資格。

為此，一個里應外合的實體應運而生。如此大費周章，在當年已是罕見，因而過去一段時間合生創展在廣州地產界更有“假洋鬼子”之稱。

查閱工商注冊信息，不難發現，珠江投資的成立頗為應時。

1992年11月，廣東豐順韓江建筑安裝工程公司(以下簡稱“韓江公司” )組建廣東珠江投資公司(以下簡稱“珠江投資”)，當時的韓江公司的法人代表就是朱孟依。

珠江投資成立后，為集體所有制企業，經營范圍為有關投資業務咨詢服務、信息傳播，投資市場的策劃及組織有關方面學術研討。

不過半年時間，珠江投資獲批珠投才獲批兼營房地產業務。在此之后，合生創展至少70%的房地產項目都是與珠江投資合作開發。

直至1998年，合生創展在香港聯交所主板上市。值得注意的是，在合生創展的股東構成當中，朱氏家族僅有朱孟依一人。相反地，朱氏家族則是悄然入局珠江投資。

1999年3月，珠江投資設立有限責任公司，更名為廣東珠江投資有限公司，注冊資本為5000萬元，韓江公司出資2500萬元，占50%股權;廣州華城置業有限公司(以下簡稱“華城置業” )出資1750萬元，占35%的股權;廣東順同實業有限公司(以下簡稱“順同實業” )出資250萬元，占5%股權;廣東可曼德經濟發展有限公司(以下簡稱“可曼德” )和廣東新南方建筑工程有限公司(以下簡稱“新南方” )分別出資250萬元，各占5%股權。其中，新南方是由朱孟依之兄長朱拉伊當家。

顯然，合生創展與珠江投資之間，作為境外融資平臺與開發實體幾乎是境外房地產上市公司內地開發的樣本。彼時，萬科集團董事長王石(微博)更是不吝感嘆：“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。”

“王石所佩服的是，老板的整個地產家族，不是單一的合生也不是單一的珠江投資，而是包含了合生、珠江投資以及其他關聯公司在內的地產航母，基本是一條龍全包的過程，從拿地、開發、建設、設計，后期物業到后期經營，再到地產外延業務的全包。”一位已離職的珠江投資人士對時代周報記者表示道。

直至2003年，CEPA(香港與內地更緊密經貿關系安排)政策實施，港商內地投資開發的所有限制都已取消，這意味著合生創展與珠江投資“兩條腿走路”的互輔關系即將終結。

“畢竟是兩個不同的地產集團，獨立運作經營是必然的趨勢，一方面是合生上市的緣故，一方面也是牽扯到珠江管理層的利益，如果合生爛項目都扔給珠江投資去背，珠江投資的管理層肯定是不愿意的。”上述人士對時代周報如是說。

彼時，朱孟依已在思索珠江投資的下一步棋路了：2003年2月，廣東珠江投資控股有限公司(集團)本部調整，主要負責集團的戰略管理規劃和綜合管理工作，原直接負責開發經營的房地產項目及房地產相關業務全部轉入珠江投資。

這亦不難從珠江投資的注冊資本和股東出資額的數次變更窺得一二。

時代周報記者查閱工商資料顯示，2003年2月、2003年8月18日、2005年12月。珠江投資經過幾輪增資和股權轉讓。朱氏家族的持股比例大幅提高。

其間，珠江投資的法人代表經歷了走馬燈式的變更。1993年2月，何國華出任法人代表。1998年12月，何國華再次出任，2003年9月，朱克林出任;2007年12月，珠江投資增資，法人代表變更為朱慶伊。其中何國華和朱克林分別為朱孟依(姐)妹夫和親戚。朱孟依，彼時正在醞釀一場空前的重組。

人物信息：

朱孟依，1959年8月出生于廣東省豐順縣，是中國房地產界的風云人物。于1992年與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創辦合生創展集團。任合生創展集團有限公司主席。 是中國地產界一位沉默的大佬。獲2008胡潤慈善榜第2名;2008胡潤百富榜第10名;2009胡潤慈善榜第3名;2009海南清水灣胡潤百富榜第5 名。

中文名：朱孟依

國籍：中國

民族：漢族

出生地：廣東省豐順縣

出生日期：1959年8月

職業：合生創展集團有限公司主席

主要成就：2008胡潤慈善榜第2名

2008胡潤百富榜第10名

2009胡潤慈善榜第3名

2009海南清水灣胡潤百富榜第5名

個人履歷

姓名：

朱孟依

出生地：廣東省梅州市豐順縣留隍鎮口鋪村

教育：高中

主要公司：合生創展

公司總部：香港

上市情況：香港-0754合生創展控股(1998年5月)

主要行業：廣東、北京、上海和天津房地產

財富：40億元

各界評價

地產隱霸：朱孟依

公眾印象：沉默的大佬

媒體評價：實干本色商人智慧

業內評價：合生創展總裁謝世東：朱孟依是一個很有魄力、很有前瞻性的企業家。合生創展才是房地產界真正的航空母艦，在廣東做房地產，你的成本很難低得過朱孟依。

創業起家

朱孟依，1959年8月出生于廣東省豐順縣，是中國房地產界的風云人物。在地產業，大多數人不知道他，少數知道他的人稱呼他“朱老農”。但這并不妨礙萬科地產的董事長王石對朱孟依的尊敬：“合生創展才是中國房地產界真正的航空母艦。”——需要介紹的是，合生創展是朱旗下的香港上市公司，但并非全部業務——王石顯然并非溢美之詞，如果把合生創展和萬科進行一下比較你就會清楚這一點：合生創展在廣州一個城市的開發規模，與萬科在全國五大城市的發展總規模相當，1998、1999年兩年，合生創展在廣州一地的利潤就超過萬科在全國五個城市的利潤總和。僅廣州一地，合生系開發的項目就有近20個，銷售商品房面積就超過600萬平方米，如果算上北京及廣州正在開發的項目，總額將超過1000萬平方米。這個數字在國內私人開發商中，無出其右。榮登2008胡潤慈善榜第2名;2008胡潤百富榜第10名;2009胡潤慈善榜第3名;2009海南清水灣胡潤百富榜第5名。

做企業，就是選擇每天都睡不好覺的生活，白天你用前面的腦子想問題，晚

上還得用后面的腦子想問題。從朱還算不上“做企業”的階段，他已經比別人想的要多。1980年代中期，經商熱潮席卷朱的老家豐順縣城，20歲出頭的朱孟依成為了鎮上的一個包工頭。“那時在我們鎮上，很多人在家門口開商鋪，很亂。我就想，如果把這些人集中在一條街上的話，又好管理，又容易形成市場。”朱孟依去找鎮政府，表示愿意幫助建設商業街，回報只要將業主租金給他分成就可以了。把策劃投資與參與經營與地產開發捆綁在一起，這已超出了包工頭的工作范圍，從一開始，朱孟依就自覺地成為了地產開發商。從豐順到廣州，幾年時間內朱孟依積累了豐富的人際關系以及超強的市場洞察能力，這讓他能夠有資本在1992年與張芳榮、陸維璣夫婦在香港共同創辦合生創展集團公司。

朱孟依追求大動作，甫一進入廣州，他就購買了天河區的大塊農田。朱的盤算是：在廣州市政府的未來規劃中，天河區將被發展成商業中心。頗具氣魄的華景新城讓合生創展聲名鵲起，而且很快天河就變成廣州市內最繁華的商住區，朱孟依既把握住了機會，又推波助瀾促進了天河的崛起。這無疑成為他日后與廣州政府關系融洽的良好開端。

隨后，合生在廣州開發了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、華景新城、暨南花園、華南新城等16個項目。這持續的開發很大程度上不是依靠強大的資本或人脈，而是在于朱對于市場前景的得當拿捏：合生拿到的土地都位置偏僻且地價低廉，但是幾乎都位于城市未來擴張的中心區域，比如廣東的天河、番禹。價格低前景好形成了合生擴張車輪的良性滾動。而且，朱孟依無心小打小鬧，合生從天河華景新城開始，就以面積大為顯著代表。合生在廣州開發完成的項目中，建筑面積超過50萬平方米的項目有5個，超過100萬平方米的項目有3個，甚至有項目超過200萬平方米。

廉價的土地和大規模的建設，使合生開發的項目比別人擁有更低的成本。原恒基中國公司在大型發展商中，建筑成本是最低的。以高層塔樓為例，一般發展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十幾層的小高層，合生每平方米的建筑成本僅為1700元，但其他發展商卻需要2300元。”

1997年，天河東郊并沒有大型的住宅項目，合生在那里巨資開發了駿景花園，當人們看淡這塊土地的價值時，去年九運會的舉辦使房價一舉升溫。而后來，當朱孟依把戰線擴張到全國，他的戰略同樣如此：以剛剛拿到的天津寶坻縣1.8萬畝土地為例，土地均價每畝僅為6500元，政府還要投資市政建設。簡直可以用“惠而不費”形容。

但“朱老農”不僅廣積土地，也懂得精耕細作：合生引進香港房地產先進的設計、開發以及管理理念，大量創新保證了物業的高品質。低價格、高品質的物業最終在市場上形成了強勢競爭力

。這些創新大大增強了樓盤的品質，謝世東介紹，由于品牌效應，合生開發的樓盤，都比周邊項目價格高，而且賣得更快。駿景花園每平方米售價5000元，但周邊項目的均價僅為4000元，3000套住宅兩年內全部售完。

朱孟依不只鋪設一根政務IP光纜，他在挖管道的同時，鋪設了更多的管道。然后，他將這些管道出售給那些急于鋪設光纜的電信運營商。一根管道每公里的售價是8到20萬元。不到兩年時間，朱孟依在廣東省內就鋪設了3000多公里的網絡。民營企業鋪設光纖以及銷售管道的做法，引起了信息產業部的不滿。除了中國電信，盈通是廣東省內擁有光纖網絡資源最多的公司。2001年11月，朱孟依將其在盈通的絕大部分股份，全部出售給急于介入電信行業的中信集團。業內流傳的價格是11億元。朱孟依全身而退，兩年時間，至少賺了10個億。

1980年代中期，經商熱潮席卷朱的老家豐順縣城，20歲出頭的朱孟依成為了鎮上的一個包工頭。在朱孟依鎮上，很多人在家門口開商鋪，很亂。如果把這些人集中在一條街上的話，又好管理，又容易形成市場。朱孟依去找鎮政府，表示愿意幫助建設商業街，回報只要將業主租金給他分成就可以了。把策劃投資與參與經營與地產開發捆綁在一起，這已出了包工頭的工作范圍，從一開始，朱孟依就自覺地成為了地產開發商。

朱孟依在上世紀90年代初期來到香港，并順利獲得香港永久居住證。朱用以打天下的合生創展是他于1992年與張榮芳、陸維璣夫婦一起在香港創辦的，合生創展性質上雖是一家港資公司，但其主要活動地或者說經營地卻是廣州。因為朱與政府的良好關系，預先獲知了廣州新城未來發展的契機，因而得以以低廉價格搶先一步在當時尚屬偏僻的廣州天河區購買到大批農田。

朱孟依追求大動作，甫一進入廣州，他就購買了天河區的大塊農田。頗具氣魄的華景新城讓合生創展聲名鵲起，而且很快天河就變成廣州市內最繁華的商住區，朱孟依既把握住了機會，又推波助瀾促進了天河的崛起。這無疑成為他日后與廣州政府關系融洽的良好開端。隨后，合生在廣州開發了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、華景新城、暨南花園、華南新城等16個項目。

管理擴展

實干本色

業內有人戲稱朱孟依為“朱老農”，不僅因為他有大量的土地儲備，蓋了數百萬平方米的房子，還因為他幾乎從不在公眾前露面。他做事親歷親為，性格中還有一種業內人士稱之為“商業信念”的“犟”。朱孟依的下屬都對他有種敬畏感。他有時認真得可怕。譬如珠江綠洲開發前期，由于這是以合生創展品牌打入京城的第一個樓盤，老朱甚至在餐桌上都不斷和在人討論戶型設計稿，“那架式，反而他像是一個來打工的”，他身邊的人回憶道。“苛刻”也是朱孟依身邊的員工對他的評價。“他經常因為對員工工作不滿而發脾氣”。朱孟依，1992年與人在香港共同創辦合生創展集團有限公司HK0754。2003年，合生創展集團已經發展成為一個資產總值過80億元的香港上市公司。“大音希聲，大象無形”，朱孟依似乎深諳這一道理。他引領合生創展在廣州城縱橫捭闔后揮師北上，一口氣在京城拿下數幅大地塊，全國性品牌由此樹立;而他的低調作風，又為其性格抹上一層神秘色彩。

1980年代中期，在老家廣東豐順縣城，20歲出頭的朱孟依憑借著敏銳的見識、獨到的眼光，挖到了第一桶金。那時豐順縣城商業剛剛興起，不少人都去擺攤做生意，朱孟依想：要是能夠將擺攤集中在一個地方，既熱鬧又方便。于是他去找鎮政府，提出由他出資建設商業街，只要求將業主租金提成。他拿到了“訂單”。

朱孟依的市場洞察能力以及善于利用政府資源，使得他很快在廣州扎下來，而且是深深地扎入土地之中。早年，他以低廉價格搶先一步在當時尚屬偏僻的廣州天河區購買到大批農田。這種搶在他人之前數年拿地的做法，令合生創展此后僅土地資產即呈數倍乃至10數倍級增長。事實證明，朱孟依早年那些偏僻、地價低廉的地塊，數年后成為了城市擴張的中心區域，如廣州的天河東圃、番禺等。

朱孟依不會放過任何一個商機。2000年，朱孟依利用為廣州九運會鋪設數據傳輸網絡工程的機會，“順帶”為自己鋪設了幾條管道，然后，通過將這些管道出售給那些急于鋪設光纜的電信運營商，在兩年不到的時間內，就凈賺了10個億，而朱自己前后投入不超過兩個億。

朱孟依熱衷于做大型地產項目，并且遠遠走在別人前面。順著市政發展的方向，向東向南不斷開發，是朱孟依在廣州取得成功的關鍵。1993年，他在天河動工開發大型商住區華景新城;1994年建暨南花園;1997年開發了愉景雅苑和駿景花園。到目前為止，合生創展在廣州開發的項目超過了16個。另外，合生創展還將觸角伸到北京及天津，分別開發了北京珠江駿景花園、天津珠江溫泉城等7大項目。合生創展集團在廣州開發完成的項目中，一些項目的面積超過了200萬平方米，其在天津開發的珠江溫泉城據說面積達12平方公里。合生創展今年預計銷售額將達到60億元。

合生創展在廣州一個城市的開發規模，就相當于萬科在全國五大城市開發的總規模，而1998年、1999年，合生創展僅在廣州一地創造的利潤就超過了萬科在全國五大城市創造的總利潤。

經營理念

精明的朱孟依早早地意識到資本市場的力量，由于私營企業、尤其房地產企業一直無法在內地上市，從一開始他就在香港成立公司，為以后上市作好準備。1997年，朱孟依在百慕大注冊成立受豁免公司。1998年5月，合生創展(HK.T54)在香港上市。每股2.7元港幣，發行2.5億股，籌資6.7億元港幣，其中朱孟依個人持有上市公司63.75%的絕對股份。截至2001年底，合生創展的總資產已達56億港幣，凈資產25億港幣。

較早地解決了資金問題讓合生創展搶先贏得了資本力量的支持。正是在1998年前后，合生利用資本優勢，乘機儲備了大量土地，項目開工面積大大增加。從1998年到1999年短短一年時間里，合生創展就有110多棟樓宇相繼建成，其開發規模、銷售業績，在廣州房地產業無出其右。2000年，合生創展旗下樓盤銷售額占全廣州市場5%的份額。一些業內人士估計，2002年，“合生系”的銷售收入將超過100億元。

朱孟依積極吸引人才?，F在合生系的高層人物，幾乎都是朱從各個競爭對手處挖角而來。中國海外集團的項賓、萬科集團前總經理姚牧民、萬科深圳公司副總經理、恒基中國公司總經理謝世東以及廣東城建集團總經理，都曾讓朱耐心等待過許久。

從1993年起，合生創展投資的房地產項目中，70%的項目都與廣東珠江投資公司合作開發，每次合生創展都是大股東，占有其中70%的股份。合生創展作為一家外資公司，根據國家以往的規定，除了投標及投地外，沒有獨資開發土地的資格，因此合生創展需要一個當地的合作伙伴進行土地開發。謝世東告訴記者：”合生控股，控股公司可以計入上市公司營業額，而如果是參股公司，只能享受分紅派息，完稅后才能計入財年營業額。”

不能忽略的一個事實是：珠江地產只是朱孟依旗下內地公司珠江投資的一部分。合生創展1992年在香港成立一年后，珠江投資公司便在廣州成立，目前更是已發展成為投資房地產、公路橋梁、通信網絡、證券等行業的大型投資控股公司。至2000年底，珠江投資下屬公司以及合作公司共28個，公司總資產50億元，其中凈資產10億元。除了房地產，珠江投資還參股投資廣州惠州高速公路，成立了廣東盈通網絡投資公司，并開始介入證券業，參股廣發證券。

珠江地產只是珠江投資的開路先鋒，除了進行資源積累，還鍛煉人才，打開知名度。進行這種遠景安排，對于一貫善于”購買未來”的朱孟依而言，再自然不過了。有充分的理由理解朱孟依下一個十年的全面擴張計劃。他的胃口還遠沒有被填滿：在上海，合生購買了1400畝;在深圳，合生拿到了300多畝;在北京，去年一年，合生就一氣拿下北京5塊大型開發用地，總開發面積達到270萬平方米。與此同時，在武漢、南京、西安等二級城市，合生也進行市場調研或成立分公司，全國范圍大肆擴張的大幕已經拉開。

資本運作

朱不但注重產業，對資本運作也頗有心得。1998年5月，合生創展(0754)在香港上市。每股發行價2.7元港幣，共發行2.5億股，籌得資金6.7億元港幣。朱持有該上市公司63.75%股份。截至2001年底，合生創展總資產已達56億港幣，凈資產25億港幣。合生創展在資本市場的縱橫捭闔，為朱解決了后顧之憂。

朱擅于抓住一切機會賺錢。2000年前后，朱利用九運會在廣州召開，為九運會鋪設數據傳輸網絡工程的機會，“順帶”為自己鋪設了幾條管道，然后，通過將這些管道出售給那些急于鋪設光纜的電信運營商，在兩年不到的時間內，就凈賺了10個億，而朱的投入前后不超過兩個億。